[판례분석] 고액의 분양대행수수료와 양도소득 필요경비의 판단기준

(대법원 2013.2.15. 선고 2012두942)

우리나라의 양도소득세는 부동산과 아파트분양권과 같은 부동산에 관한 권리를 양도하여 발생하는 소득에 대해 과세하는 세금이다.

따라서 부동산 등을 양도하여 소득이 발생한 경우에는 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내에 주소지 관할세무서에 예정신고·납부를 하여야 하며, 같은 연도에 부동산 등을 여러건 양도한 경우에는 다음해 5월에 모든 양도소득을 합산하여 확정신고를 별도로 해야 한다.

양도소득세는 양도가액에서 취득가액과 필요경비를 빼서 양도차익을 결정한 후 장기보유특별공제 및 양도소득기본공제를 공제하여 과세표준을 계산하고 이 과세표준에 세율을 적용하여 세액을 계산한다.

현행 소득세법상 거주자의 양도차익을 계산할 때 양도가액에서 공제할 필요경비는 취득가액, 자본적지출액, 양도비 등을 열거하고 있으며, 필요경비 항목 중 양도비 라 함은 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로 증권거래세, 공증비용, 인지대 및 중개수수료 등을 말한다.

즉, 양도차익을 계산할 때에는 직접 연관된 비용을 공제해 주되 법에 열거된 항목만을 공제하여 제한적으로 필요경비 항목의 인정여부를 결정하고 있는 것이다.

최근 대법원에서 양도소득을 계산시 고액의 분양대행수수료를 필요경비로 인정하여 양도소득세를 계산할 수 있느냐에 대한 최종 판결이 나왔다.

사실관계를 살펴보면 원고는 2008년 10월 17일 토지를 취득하였는데, 원고가 대표자로 취임한 A회사와 2008년 10월 20일 분양대행용역계약을 맺고 분양대행수수료를 평당 28만원 초과금액으로 결정하였다. 이후 2008년 12월부터 2009년 3월까지 토지가 분양되어 양수인은 평당 100만원을 매매대금으로 A회사에 지급하였고, A회사는 분양대행계약에 따라 원고에게 분양대행수수료를 제외한 평당 28만원을 지급하였다. 이에 따라 원고는 2009년 5월 31일 양도차익의 약 97%에 달하는 분양대행수수료를 양도가액에서 차감하여 양도소득세를 신고하였으나, 피고인 국세청은 분양대행수수료를 필요경비로 불인정하여 양도소득세를 부과 처분하였다.

이에 대해 원고는 토지를 매도하기 위해 부동산 컨설팅업무를 하는 A회사와 토지분양대행용역계약을 맺고 계약에 따라 분양대행수수료를 제외한 금액만 적법하게 받았으므로 수수료는 전액 필요경비로 공제되어야 하며 해당 사건에 대한 처분은 실질과세 원칙에 위배되어 위법하다고 주장하였다. 그러나 피고는 양도차익의 약 97%인 대행수수료는 필요경비로서 정상적인 수수료 범위를 과도하게 초과하고 있으며, 원고가 A회사의 대표이사인 점을 감안하면 원고와 A회사와의 토지분양대행 용역계약서 및 세금계산서, 자금거래 등의 증빙은 임의로 작성이 가능한 것으로 객관적인 증빙으로 보기 어려우므로 필요경비로 인정하지 아니한 것은 정당하다고 주장하였다.

본 사건의 원심판결에서는 양도차익의 약 97%에 달하는 고액의 분양대행수수료를 지급하는 것은 통상의 거래관념에 비추어 수긍하기 어려운 점, 분양대행수수료 산정의 기초가 되는 계약서 등의 서류는 원고와 특수관계에 있는 분양대행회사가 필요에 의하여 구성할 수 있는 점 등에 비추어 분양대행수수료를 실제 지출한 것으로 인정하기 어렵다고 판결하였다.

또한, 원칙적으로 과세처분의 적법성에 대한 입증책임은 과세관청에 있으므로 과세소득확정의 기초가 되는 필요경비도 과세관청이 그 입증책임을 부담하지만, 필요경비의 공제는 납세의무자에게 유리한 것일 뿐만 아니라 필요경비의 기초가 되는 사실관계는 대부분 납세의무자의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청으로서는 그 입증이 곤란한 경우가 있으므로 그 입증의 곤란이나 당사자 사이의 형평을 고려하여 납세의무자로 하여금 입증케 하는 것이 합리적인 경우에는 입증의 필요는 납세의무자에게 돌아간다고 할 것이다라고 하면서,

해당 사건의 분양대행수수료는 양도가액의 약 70%에 해당하는 과다한 금액으로 통상의 거래상 수긍하기 어렵고, 원고가 주장하는 분양대행수수료를 산정하는데 기초가 되는 자료는 대부분 원고 내지 원고와 특수 관계에 있는 A회사의 지배영역 안에 있는 것이어서 과세관청인 피고로서는 조사하기 어려운 반면, 원고에게는 입증하기 비교적 용이하다고 할 수 있는 점 등에 의하면 납세의무자인 원고에게 필요경비에 관한 입증책임이 있다고 보는 것이 타당하다고 판결하였다.

그러나 대법원에서는 필요경비에 관한 증명책임이 납세의무자인 원고에게 있다고 본 원심판단은 수긍하였으나, 분양대행용역계약서가 작성되어 있는 점, 계약서 내용대로 토지를 분양받은 매수인들로부터 매매대금을 받아 원고에게 수수료를 제외하고 지급한 점, 분양실적을 올린 판매원 또는 임원에게 판매수당을 지급한 점, 해당 사건 토지 외의 다른 토지의 매도인들과도 이와 비슷한 분양대행용역계약을 체결한 점 등을 종합하였을 때 분양대행수수료를 실제 지출한 것을 부정하기는 어렵다고 판결하면서,

양도차익 중 상당부분을 분양대행수수료로서 A회사에 귀속시킨 것을 가지고 경험칙이나 합리적, 경제적 관점에서 이해하기 어렵다는 이유만으로 토지분양대행용역계약이 체결된 사실과 거래대금이 지급되었다는 사실 자체를 부정할 수는 없다고 하였다. 따라서 원고가 A회사와 특수 관계에 있음을 들어 부당행위계산 부인에 의하여 시가를 초과하는 부분을 부인할 수 있는지 여부는 변론으로 하지만, 분양대행수수료를 지출한 사실 자체를 부정한 원심판결을 수긍하지 아니하였다.

해당 판결은 조세법률주의를 강조한 판례로 소득세법상 자산을 양도하기 위하여 직접 지출한 비용으로서 분양대행수수료는 필요경비에 해당한다고 규정되어 있는 바, 양도소득세 납세의무자가 통상의 수수료보다 과도하게 책정되어 계산된 양도소득세가 감소되었다고 하더라도 적법한 증거에 의하여 거래를 부인할 규정이 없는 한 분양대행수수료를 필요경비로 공제되어야 한다는 취지의 판결이다.

그러나 세법상 열거되어 있는 필요경비를 공제해주되, 본 사건처럼 원고와 특수관계인과의 거래로 양도차익을 계산시 양도소득세의 부담을 부당하게 감소시킨 것으로 인정되는 때에는 적정시가보다 초과한 금액은 부인되어야 할 것으로 판단된다. 따라서 적정한 분양대행수수료의 수준을 산정하는 것이 필요하나 이에 대해서 현행 세법에서는 별도의 규정이 없다.

통상 분양대행수수료는 분양대행을 의뢰한 사람과의 합의 및 계약에 따라 자유로운 보수를 정하고 있어 시가로 보는 적정한 분양대행수수료의 산정은 현실적으로 어렵다. 본 판결에서 특수관계로 인한 부당행위계산부인에 의하여 시가를 초과하는 부분을 부인할 수 있는지 여부와 시가를 어떤 금액으로 볼 것인지에 대해 큰 틀에서라도 명시가 있어 필요경비의 적정수준에 대한 기준을 알 수 있었으면 하는 아쉬움이 있다.

법적안정성과 예측가능성을 유지하기 위해서는 조세법률주의 취지로 납세자에게 유리한 규정이든 불리한 규정이든 개별적이고 구체적으로 규정이 마련되어야 하고, 이에 따라 사법부의 판결이 이루어지는 것이 법의 중립성을 지킬 수 있다는 점은 이해하나 세법은 법률의 조문에서 표현하기에 방대한 의미와 해석이 내포되어 있고, 경제적 관점으로 실질과 관련성이 높으므로 현실을 무시하고 조세법률주의만을 강조할 수는 없다.

따라서 실질과세의 원칙은 조세법률주의와 충돌하는 관계로 개별 사안에 따라 두 가지 원칙의 균형을 찾아서 판결이 이루어져야 한다고 생각된다.

본 사건에서도 조세법률주의에 근거하여 분양대행수수료가 필요경비에 해당하는 것은 이해하나, 수수료가 특수관계인 사이에 지나치게 높아 결과적으로 양도소득세가 낮아졌다면 고액의 수수료에 대한 적법여부는 실질과세의 원칙과 함께 다루어져 적정한 기준의 정립이 필요하다.